Operat ma moc dokumentu urzędowego i jest ważny przez 12 miesięcy od daty jego przygotowania. Ważność operatu może przedłużyć jedynie rzeczoznawca, będący jego autorem i tylko w sytuacji, gdy brak jest czynników, które mogłyby wpłynąć na zmianę wartości szacowanej nieruchomości. Zaniżony lub zawyżony operat szacunkowy Kancelaria Prawna INLEGIS oferuje w tym zakresie każde wsparcie szyte na miarę potrzeb właściciela nieruchomości: poczynając od porady prawnej, przez opinię prawną, analizę operatu szacunkowego, wnoszenie konkretnego materiału dowodowego lub środków zaskarżenia, aż po kompleksową opiekę. Stawka opłaty planistycznej jest obligatoryjnym elementem zapisów planu miejscowego. Jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Oznacza to, że organ może naliczyć opłatę planistyczną wyłącznie w sytuacji, kiedy dla nieruchomości został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie stanowi uchybienia to, że w czasie orzekania przez organ odwoławczy upłynęło 12 miesięcy od daty opracowania operatu szacunkowego (skorygowany operat został przedłożony w załączeniu do pisma z dnia 10 października 2018 r.) "Przepisy art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, sporządzonej w postaci operatu szacunkowego. Żeby ustalić, czy w wyniku przeprowadzonego podziału doszło do wzrostu wartości nieruchomości, biegły rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym 2. ZASADY SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO NIERUCHOMOŚCI Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu sza-cunkowego regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowe-go6. Wobec tego rzeczoznawca majątkowy nie może RjLE. Wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości niejednego właściciela może zaskoczyć. Tym bardziej, że często nie wiemy, że owa opłata zostanie przez gminę na nas nałożona. Czy można ją obniżyć oraz skąd mamy wiedzieć, czy wysokość opłaty jest zasadna? Tak, można. Jak dużo można ją obniżyć? Nawet o 100%. Wysokość opłaty jest uzależniona od wartości nieruchomości przed i po podziale. Nierzadko zdarza się, że wartość nieruchomości została źle oszacowana, co ma bezpośredni wpływ na wysokość opłaty. Zdarzają się również przypadki, w których organ nakłada na właściciela opłatę, kiedy brak jest podstaw do jej nałożenia (np. w przypadku podziału nieruchomości rolnych). Operat szacunkowy – najważniejszy dowód w sprawie W toku postępowania, organ publiczny (wójt, burmistrz, prezydent miasta) powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego celem sporządzenia operatu szacunkowego. Dokument ten przedstawia wycenę naszej nieruchomości zarówno przed podziałem, jak i po. Operat szacunkowy, tak jak każdy inny dowód w sprawie można podważyć. Tym samym kluczowe dla obniżenia opłaty adiacenckiej jest zakwestionowanie prawidłowości wyceny nieruchomości. Jak zakwestionować prawidłowość operatu szacunkowego? Standardowe działania jakie możemy podjąć, to uwagi do operatu, odwołanie od decyzji, czy przedłożenie własnej (prywatnej) wyceny jako przeciwdowód w sprawie. Jednak, jak wynika z doświadczenia – nie ma idealnego modelu kwestionowania wyceny naszej nieruchomości przed organem publicznym. Każdą sprawę trzeba traktować indywidualnie i odpowiednio reagować na pisma otrzymywane z urzędu. Pierwszy operat w sprawie nie musi być ostatecznym Skuteczne podważenie prawidłowości operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalana jest wysokość opłaty adiacenckiej prowadzi do sporządzenia w sprawie nowej wyceny. Pierwszy operat sporządzony w naszej sprawie, nie musi być tym ostatecznym. Konsekwencja w prowadzeniu takiej sprawy działa na naszą korzyść. Z doświadczenia bowiem wynika, że czasem dopiero po kilku odwołaniach oraz wniesieniu skargi do sądu administracyjnego – w sprawie jest sporządzany nowy operat szacunkowy odpowiadający wartości rynkowej naszej nieruchomości. Autor: Beata Zaremba Pytanie: Od kilku dni studiuję różne przepisy i szukam różnych możliwości rozwiązania sprawy (opisanej tu: Wniosek o dodatkowe oszacowanie nieruchomości jako sposób na uniknięcie licytacji – przyp admina). Jednym z rozwiązań, które mi się nasunęło, jest możliwość złożenia do sądu wniosku o odwołanie licytacji z powodu utraty ważności operatu szacunkowego. Od momentu jego ogłoszenia upłynął już termin 12-stu miesięcy ( na dzień dzisiejszy jest to 13 m-cy, na dzień licytacji – 15m-cy). Pytanie: czy powinniśmy w jakiś sposób uzyskać informację nt. tego, czy operat został przedłużony (tj. czy powinniśmy byli zostać o tym powiadomieni?). Czy możliwe jest złożenie wniosku do sądu o odwołanie terminu licytacji z powodu nieważności operatu i jednocześnie prośbę o wyłączenie rzeczoznawcy z art. 24 par. 1 KPA oraz złożenie wniosku do sądu o wystąpienie przez sąd do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o wydanie opinii nt. prawidłowości i ważności kwestionowanego operatu? Na żadnym z forów prawniczych nie znalazłem informacji nt. takiej możliwości. Może zechciałby się Pan do niej ustosunkować, podać wzór takiego wniosku i opisać swoim czytelnikom możliwe rozwiązanie? Odpowiedź: Z ustaleń które poczyniłem wynika, że w egzekucji z nieruchomości nie ma zastosowania art. 156 ustęp 4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowiący, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 (12 miesięcy), po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Przeczytaj też: Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika Znalazłem bowiem uzasadnienie postanowienia Sądu Okręgowego w Kaliszu z dnia 22 grudnia 2015 r. sygn. akt II Cz 732/15 i przytaczam fragment: (…) z uwagi na dyspozycję przepisu art. 156 ust. 5 powołanej ustawy, obowiązek pozyskiwania klauzuli aktualności w operacie szacunkowym nie ma zastosowania do operatów szacunkowych sporządzanych w postępowaniach egzekucyjnych z nieruchomości. Zważyć bowiem należy, że przepisy te przewidują w tym zakresie odrębną regulację wynikającą z treści z art. 951 zgodnie z którą, jeżeli w stanie nieruchomości (w tym w zmianie rynkowej wartości nieruchomości – zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dn. r., I CKN 639/97, Lex nr 50629) pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, dodatkowy opis i oszacowanie może nastąpić jedynie na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Świadczy o tym także przepis art. 985 § 2 nakazujący, po umorzeniu postępowania egzekucyjnego z powodu bezskuteczności drugiej licytacji i braku przejęcia nieruchomości przez wierzyciela na własność i wszczęciu nowej egzekucji z tej nieruchomości przed upływem trzech lat od daty drugiej licytacji, powtórzenie czynności opisu oszacowania nieruchomości jedynie na wniosek wierzyciela lub dłużnika (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dn. r., I ACa 28/13, Lex nr 1327561; Małgorzata Brulińska, Komentarz pod red. J. Gołaczyńskiego, LEX 2012, teza 17 do art. 948 Przeczytaj też: Prawie 100% różnica w dwóch wycenach nieruchomości dokonanych przez tego samego rzeczoznawcę – biegłego Istotnie, w przywołanym postanowieniu Sądu Najwyższego sygn. akt I CKN 639/97 napisano że, Przez “zmiany w stanie nieruchomości” z art. 951 trzeba rozumieć zmiany rynkowej wartości nieruchomości niezależnie od tego, z jakich wynikają przyczyn. Z uwagi na powyższe uważam, że przysługuje Panu prawo do złożenia do komornika wniosku o dokonanie ponownego opisu i oszacowania nieruchomości. Na ewentualną odmowna decyzję komornika przysługuje Panu skarga na czynności komornika, do sądu. Może Pan też wnioskować do komornika o wyznaczenie innego biegłego powołując się na nierzetelne oszacowanie natomiast nie wiem, jak komornik może odnieść się do tego wniosku zważywszy, że (w terminie) nie złożył Pana skargi w związku nierzetelną wyceną biegłego. Bezpłatne porady: poczta@ Skarga na opis i oszacowanie.. czyli ostatnia linia obrony przed licytacją własności. Posiadając nieruchomość i mając niespłacone zobowiązania, może dojść do sytuacji, że komornik na pokrycie naszych zobowiązań zainteresuje się zlicytowaniem naszej własności dla zaspokojenia potrze wierzyciela. Co wtedy? W momencie kiedy dochodzi do takiej sytuacji nastąpi opis i oszacowanie posiadanego przez nas majątku. Nie znaczy to jednak, że już straciliśmy swoja nieruchomość. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły. Celem opisu i oszacowania nieruchomości jest stworzenie podstawy do ustalenia ceny wywołania, a pośrednio ceny sprzedaży nieruchomości. Oszacowanie powinno być rzetelne i odpowiadać rzeczywistej wartości nieruchomości. W przypadku, kiedy opis i oszacowanie nieruchomości nie odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości na dzień licytacji, można żądać sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania przykładowo: w stanie nieruchomości zaszły zmiany związane ze zwiększeniem stopnia zaawansowania prac budowlanych budynku mieszkalnego. Biegły, dokonując czynności oszacowania, podaje osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw. Biegły przystępując do sporządzania operatu szacunkowego dokonuje wyboru metody szacowania wartości nieruchomości zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wycenę poprzedza analiza rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Zgodnie z powołanym rozporządzeniem do określenia wartości stosuje się podejście porównawcze albo podejście dochodowe. Biegły dokonując wyboru metody szacowania jest zawsze zobowiązany uzasadnić w opinii swój wybór metody. Środkami zaskarżenia opisu i oszacowania są skarga na czynności komornika oraz zażalenie na postanowienie sądu wydane w wyniku rozpoznania skargi. Skargę na czynność komornika wnosi się w terminie 14 dni od daty ukończenia opisu i oszacowania, jeśli obu czynności komornik dokonywał jednocześnie, a uczestnicy byli o nich prawidłowo zawiadomieni. Dla uczestników nieobecnych przy opisie i oszacowaniu, ale prawidłowo zawiadomionych o jego terminie zgodnie z art. 945 § 1 KPC termin do wniesienia skargi na czynności komornika biegnie od chwili podpisania przez komornika protokołu opisu i oszacowania. Jeżeli zaś jakiś znany uczestnik postępowania nie został zawiadomiony o terminie opisu i oszacowania, to na podstawie art. 763 KPC komornik powinien zawiadomić o ukończeniu tej czynności i wówczas termin do wniesienia skargi liczy się od dnia powiadomienia ich o ukończeniu czynności. Obowiązujące od 3 maja 2012 r. przepisy wprowadzają zasadę, że jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, wówczas komornik o ukończeniu opisu i oszacowania musi indywidualnie zawiadomić znanych mu uczestników. Legitymowaną osobą do wniesienia skargi jest osoba mająca interes prawny w zaskarżaniu czynności. Legitymacji nie mają współwłaściciele nieruchomości w razie skierowania egzekucji do jej ułamkowej części. Po wniesieniu ww skargi należy niezwłocznie podjąć negocjacje z wierzycielem w celu polubownego załatwienia sprawy i dogadaniu się aby spłacać zobowiązanie. Skarga na opis i oszacowanie podlega opłacie w wysokości 100 zł. Masz dodatkowe pytania w temacie: Skarga na opis i oszacowanie? Zostaw komentarz, dzięki czemu uzyskasz pomoc jednego z ekspertów, możesz również nawiązać kontakt z Forumowiczami i wymienić poglądy i opinie tutaj: Forum sądowySkarga na czynności komornika,Skarga na opis i oszacowanieSkarga na opis i oszacowanie.. czyli ostatnia linia obrony przed licytacją własności. Posiadając nieruchomość i mając niespłacone zobowiązania, może dojść do sytuacji, że komornik na pokrycie naszych zobowiązań zainteresuje się zlicytowaniem naszej własności dla zaspokojenia potrze wierzyciela. Co wtedy? W momencie kiedy dochodzi do takiej sytuacji nastąpi opis i oszacowanie posiadanego...Modesto prawo@ Operat szacunkowy decyduje o wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, wysokości opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, wysokości opłaty adiacenckiej czy opłaty za wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego. Można powiedzieć, że jest w tych sprawach kluczowym dowodem. Jeżeli nie zgadzamy się z wynikiem operatu, mamy prawo go kwestionować. Sposobów jest kilka: Zarzuty pod adresem operatu możemy sformułować sami. Nasze twierdzenia nie powinny być jednak gołosłowne. Jeśli swoją argumentację opieramy np. na nieodpowiednim doborze transakcji do porównań, warto zlecić na własny koszt sporządzenie innemu rzeczoznawcy kontroperatu. Organ dysponujący dwoma operatami sporządzonymi na ten sam cel będzie musiał zdecydować, któremu z nich i dlaczego daje wiarę. Ocenę niekorzystnego operatu szacunkowego możemy zlecić organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. To procedura zazwyczaj bardziej kosztowna niż zlecenie kontroperatu, ale negatywa opinia organizacji o operacie nie pozostawia organowi żadnego wyboru. Operat negatywnie oceniony traci walor opinii o wartości nieruchomości. Oznacza to, że nie można na jego podstawie wydać decyzji. W takiej sytuacji, organ ma obowiązek zlecić sporządzenie operatu innemu rzeczoznawcy. Do jakiej organizacji zwrócić się o ocenę operatu? Wybór należy do zlecającego. Dysponując np. operatem sporządzonym przez członka Wielkopolskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych mogę, ale nie muszę zlecić oceny temu właśnie stowarzyszeniu. Zdarza się jednak, że niektóre organizacje odmawiają przyjęcia operatu do oceny. Nie ma jednolitych stawek za ocenę operatu. Informację o koszcie oceny konkretnego operatu otrzymamy po jego przekazaniu organizacji. Jeśli zaproponowana cena jest dla nas satysfakcjonująca, zawieramy umowę i maksymalnie w ciągu 2 miesięcy od jej zawarcia otrzymujemy ocenę.

odwołanie od operatu szacunkowego nieruchomości